分析2014房价是涨还是降或许会小幅上涨

中华工商时报 　 时至年底，购房者对楼市的关注程度有增无减。回顾这一年，房地产界方方面面都发生了重磅事件，涉及购房者、开发商、政府等多个层面；覆盖楼市成交、价格、交易等重要因素。“日光盘”、“地王”等现象屡见不鲜，一边是一线大城市“哄抢式”的购房，一边又是三四线城市房价大跌，无人问津的冷清场面。据搜房网特别策划的“2013房地产网络人气榜之年度十大重磅事件”票选显示：“百城房价连涨北京涨幅居首”以18.92%的得票率率先脱颖而出，位列榜单之首。　　2013年楼市即将过去，中国房地产研究会副会长顾云昌表示，2013年楼市可以用8个字概括：“前高后稳、分化加大。”具体解释为：“一线城市，房价领涨；一些小城市，房价不怎么涨；还有少数城市如温州、鄂尔多斯，出现崩盘。”他认为，2014年房价将保持基本平稳的态势，房价增幅趋稳，房企现金流充沛，降价动力不足，房价不会崩盘，但也不会疯狂上涨。

“日光盘”VS“空城”　　2013年北京的楼市，在豪宅销售开始“复苏”的同时，那些房价更加亲民的刚需型住宅则频现“日光盘”，供不应求的局面在市场中蔓延。6月北京住宅库存数值首次跌破6万套。　　北京大兴中建国际港项目日销37.9亿元引发了广泛关注，该项目创造了2012年以来北京乃至全国的单盘单日成交纪录。而该项目此次开盘均价达到2.45万元/平方米，远远高出该楼盘在去年9月时1.9万元/平方米的价格。而位于北京平谷的纯新盘首城汇景湾与位于房山区城关镇的中冶·蓝城两个项目同时开盘，均价1.2万元/平方米左右，当天均认购一空。　　“除了刚需盘，包括售价在5.5万元/平方米的四合上院、3.4万元/平方米的龙湖·长楹天街在内的中高端楼盘，均在开盘当天被抢购一空。”亚豪市场总监郭毅称，从市场火爆情况看，日光已经不仅仅是刚需盘的“专利”。受“抢房”热潮影响，越来越多购房者开始恐慌性入市。世联地产指数报告显示，第二季度购房者信心指数为56.7，较上季度小幅下降0.1，连续两个季度持续下降。　　然而，一方面是热点城市的“日光盘”频现；另一方面却是部分三四线城市“空城”现象越来越多，部分二三线城市房价持续走低，全国楼市呈现出显著“冷热不均”的态势。在媒体公布的“新鬼城”名单中，位于内蒙古西部的小城巴彦淖尔占据一席之地。虽然经济体量、知名度均不及同处一个自治区的鄂尔多斯，但这个造城动作迅猛的城市，似有后来居上之势。政府拖欠的工程建筑款或已超过百亿，相当于当地一年的财政收入，其严重程度或直逼鄂尔多斯。与此同时，河南信阳、辽宁营口等多个城市也榜上有名。对此，专家认为，当前楼市已显现出需求不均衡、供应不均衡、库存不均衡、价格涨幅不均衡等特征，下半年楼市预计依然将维持目前整体微涨的趋势，但一线城市和二三线城市房价的两极分化将会加剧。

“地王”频现的一年　　今年以来，土地市场持续火热。国家统计局数据显示，1-11月，全国房地产开发企业土地购置面积34773万平方米，同比增长9.9%；土地成交价款8669亿元，增长31.5%。开发商拿地热情高涨，尤其一线城市单价、总价“地王”纪录不断刷新，龙头房企成为主要买家。　　今年9月首周，融创中国以21亿元外加异地建27.8万平方米医院夺得农展馆地块，折合拿地总价43.24亿元，楼面地价7.31万元/平方米，这一　　价格将中国房地产的土地单价刷新在了一个史无前例的高度。而一天之后的上海，港资企业新鸿基以217.7亿元加冕上海总价地王，成为历史上全国总价第二高度，仅次于2009年255亿元成交的广州亚运城地块。随后，绿地、世茂、滨江在杭州各拿下一宗地，合计总价136.7亿元，世茂也在苏州以创造当地单价地王的47.25亿元包揽两块地。短短24小时内，不惜重金抢地的房企在北京、上海、杭州、苏州四座城市“火烧连营”，被业内戏称为“地王日”。　　北京大学房地产研究所所长陈国强对此表示，去年“地王”主要集中在一二线的热点城市，但现在大有向二三线城市转移蔓延的迹象，这说明部分房地产开发商对于未来的走势过于盲目乐观，不惜血本拿地致使目前地价的溢价幅度很高，这其中蕴涵巨大风险。有观点认为，开发商豪赌房价上涨和资金充裕是“地王”频现的主因，地方政府对土地财政的依赖推波助澜。　　业内人士分析认为，各地土地供应增加、优质资源稀缺以及房企年度销售目标完成良好、资金充足等都是土地市场火热的推手，但对土地市场的升温应当提高警惕，“地王”频现会影响购房者对房价走向的看涨预期，出现恐慌的入市心理。

国内“钱荒”房企海外融资　　临近年末，市场资金紧张加剧。今年6月的“钱荒”事件仍然历历在目，近两天来银行间的各种利率飙涨，也让不少人担心第二次“钱荒”已经到来。日前，银行间1月期质押式回购加权平均利率再创6月“钱荒”以来新高，上海银行间拆借利率也连续3日飙涨。种种因素，使市场对新一轮“钱荒”的担忧加剧。央行宣布已通过短期流动性调节工具SLO适度注入流动性。尽管如此，短期资金面仍不容乐观，目前成都多家银行已暂停了房贷。　　随着二次“钱荒”的到来，全国各城市银行贷款总体进一步收紧。中国房产信息集团(CRIC)研究中心最新数据显示，根据对全国21个城市66家银行调研结果，三成非国有银行停止了个人住房贷款业务，二套房停贷比例略高于首套房；从首套房来看，仅剩二成城市还存在贷款利率优惠，而广州、佛山和惠州首套房贷利率甚至在基准利率基础上上浮了10%。该中心认为，今年带动房地产销售的主要群体便是放贷敏感度最高的刚需群体，一旦银行的贷款发放收缩，他们的购买力将大打折扣。因此，如果这一利率标准持续至明年，将会提升刚需门槛，无疑将对商品住宅成交规模造成影响，从而使明年刚需市场面临严峻考验。　　回顾今年首次“钱荒”，6月24日开始，各地都开始出现部分银行暂停个人住房贷款业务的消息。中央国家机关住房资金管理中心也在6月24日暂停了部分公积金业务。持续的“钱荒”，给房企的资金链造成很大压力，使得部分大房企纷纷出海融资。　　由于美国量化宽松政策持续实施以及利率的走低，海外融资的成本优势逐渐凸显。例如万科于2013年3月发行的5年期限的8亿美元债券，年利率仅为2.625%。因此，拥有海外融资平台的大型房企倾向于加大发行海外债券的力度，或通过银团贷款这种规模大、利率恰当的模式从海外募集资金，以期增强资金流动性并调整长期债务结构。2013年仅1月就有17家房企通过境外融资渠道获取420亿元资金，超过2012年海外融资总额的50%。海外融资额增速在2013年第二三季度也都一直保持在20%以上。

明年房价增速或放缓　　2013年即将结束，对于2014，房价依然是很多人关心的重要话题。据了解，目前北京市二手住宅市场出现降温现象，在昌平、朝阳等区域内，业主挂牌报价和实际成交价格都有不　　同程度下滑，单套房成交价格甚至骤降25万元，部分房源房价下降幅度超过了10%。对此，链家地产市场研究部表示，从链家地产监测数据来看，二手住宅市场正在降温，11月底以来最为明显，二手住宅市场开始滑坡。该机构数据显示，近3年来，全国82个城市的住宅投资收益率与2009年相比明显呈下降趋势。2014年房价增速放缓已难以避免，今年下半年以来，我国房地产投资、销售增速和房价环比增速都在放缓，这样的态势将在明年得到持续。　　12月初，国家信息中心及社会科学文献出版社联合发布经济信息绿皮书《中国与世界经济发展报告(2013)》预计，明年我国房地产市场整体将保持小幅增长，预计全年房价的涨幅在5%左右，考虑到2013年的翘尾因素，2014年上半年的房价指数可能会在8%以上。同时，也不排除出现由于地方债务处理不当导致资金短缺，进而引起房地产市场需求和价格快速下滑的可能性。　　在《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》中提及，“建立城乡统一的建设用地市场”以及“加快房地产税立法并适时推进改革”等举措。业内人士认为，这都将会对房地产市场产生影响。　　戴德梁行华东区综合住宅服务部主管伍惠敏认为，由于一线楼市房价上涨预期依然强烈，2014年上半年，一线城市或将强调预售证管理，尤其是高端项目的预售证发放将会较为谨慎。若政府在2014年下半年出台具备长效调控功能的房产税政策，也将会与当前在上海和重庆的试点政策有明显不同。其将更准确地抑制投资投机性需求，保护自住及改善型需求。　　展望2014年楼市，伍惠敏预测，2013年第四季度出台的地方调控政策，将对市场预期产生“心理降温”，但鉴于2013年市场活跃成交的惯性作用，预计2014年上半年住宅市场走势仍将保持平稳。

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