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商业地产未来将以自持为主盘楼

发布时间:2019-11-22 16:43:42 阅读: 来源:自吸泵厂家

商业地产 未来将以自持为主

2010年国家对房地产行业,尤其是对住宅行业加大调控,调控催生了商业地产的蓬勃发展。2013年成都和全国其他六个城市,在今年的房产开发中呈现井喷状况,成都有290万平米的开发量,现在无论走到哪里,有钱没钱的人都在说商铺、口岸、写字楼。

“2013年中国商业地产成都峰会”举行,众嘉宾为成都商业地产发展出谋划策

2010年国家对房地产行业,尤其是对住宅行业加大调控,调控催生了商业地产的蓬勃发展。2013年成都和全国其他六个城市,在今年的房产开发中呈现井喷状况,成都有290万平米的开发量,现在无论走到哪里,有钱没钱的人都在说商铺、口岸、写字楼。

从财富论坛到华商大会,再到西博会。2013年的成都用一个字来形容,那就是“忙”。借西博会的契机,总结成都商业地产的成功样本,带着这样的探索和思考,主办的“2013中国商业地产成都峰会”10月25日在明宇尚雅饭店圆满举行。

与会专家、品牌开发商老总齐聚成都,就成都商业地产发展现状、趋势等问题进行了深入探讨,讨论了商业地产现状,预判未来发展趋势。

谈隐患 商业地产需警惕三大风险

住建部政策研究中心科研处处长,中国社科院研究生院城乡经济系硕士生导师周江认为,现在商业地产面临着三大风险,第一个就是资金风险。“商业 地产在开发运营销售这么一个环境过程中,前期要求有一个经营培育期,所以它的资金量的要求高。”周江说,第二个特点就是运营风险。商业地产实际上是一个软 硬结合的东西,既要一个好的硬件产品,还需要配套的软件服务,就是商业地产的运营服务,需要有一个成熟的商业团队来做这个事,没有这样一个软硬配合的服务,商业地产成功的概率不高,很多做住宅的开发商,把商业地产当住宅来开发,以为盖出来以后质量好的地段好的品质好的写字楼或者说是商场,其实远不是这么回事。

周江认为,商业地产的第三个风险就是供需问题。过去5年的快速发展过程中,供应量快速增加,在一定程度上超过了市场消化和吸纳的能力,在短期 内就造成了这种快速的供应和消化之间的一个问题,表现就是租金上不去,在这样一个大的情况下,整个商业地产的销售运营,过去的快速发展中也出现了新的问题。

谈发展 商业地产将逐步走向持有

“大家知道我们商业地产过去是持有少,销售多,销售是以散售为主。”周江在谈到商业地产趋势时说,持有少,销售多,带来的最大问题就是后期租 户、商户品质不一,没有办法进行统一的经营管理,难以保证后期的租金持续稳定的提高。租金回报持续稳定的增长,这是商业地产是否是好的商业地产的评判标准。

在市场上,商业地产的这些从业者们,面对市场的挑战,也想出了一些办法来解决这个问题,第一种方式主要是由过去的散售转为租售并举,也就是租 一部分,自己持有一部分,甚至是转为持有;第二种方式就是改良过去的散售方式,或者是资产管理服务的散售,也就是把这个商业地产卖出去的同时是有条件的, 买这个房的人等着我签两个协定,第一是商业地产买卖的协定,第二是你委托我进行商业地产资产管理服务的协定,由一个管理者来进行管理,来进行运作,那么有 利于保证整个商业地产整体的品质;第三种就是类资产证券化式的探索,就是把先有的商业地产,以及他的收益通过信托私募等等作为中介,把他打成一个资产包, 然后把这个资产包进行份额化的销售。

周江从国际经验来看,认为未来的商业地产的发展应该有三个趋势。“第一,新增的部分肯定会逐渐地减少,未来的商业地产在成熟阶段的时候,要进 入一种存量房的模式。”周江认为,未来商业地产将以存量改造为主。第二个趋势就是商业地产转入持有,那么与之相匹配的就是第三个,通过资产证券化募集长期 资金,跟他的持有进行匹配,这是发达国家的一般做法。我们国家的商业地产发展到成熟阶段的时候,资产证券化也会逐步地成熟。

谈规划 商业地产应考虑硬件预留空间

RET睿意德董事成都总经理张建华

“成都形成了一个泛商业群的方向,也就为我们周边城市来改变,被成都辐射的这么一个格局,交通的优化,区域的商业中心也会受到重视,也会更具 有优势。”RET睿意德董事成都总经理张建华认为,交通将拉平区域商业与传统商圈的地位和优势,区域商业的中心也成为一个主流的方向。

同时,成都商业地产商圈的主题化发展趋势明显,消费的需求逐渐增强,使大批的机构和资金扎堆到商业地产,开发购物中心,打造各式商圈,同质化 的危机加剧了竞争,购物中心纷纷通过布局,主题特色来增加自身的亮点,吸引客户和客流,部分的购物中心,开始发展多层次多主题的复合综合体,来满足不同综 合体的要求,消费者的便利化需求将会增加,这就给大规模的购物中心带来了发展的机会,人消费的时间越来越稀缺,而需要在一个场所内完成所有的活动,提升他 们的活动效率,年轻一代的需求倍增,他们理发、购物、娱乐以及用餐,在这个时候消费者选择不仅是一个商品,而是一个综合性的消费场所。

目前,成都有很多项目都有高端的定位,但实际上这种资源都是出现了一个阶段供应的失衡,招商竞争压力也非常巨大。张建华提醒开发商应该保持理 性,不必要过多的高端情结,未来随着消费者消费能力的提高,国际品牌进入的趋势也会越来越快,那个时候我们再规划,就应该考虑硬件的预留空间,在满足条 件,通过调配的方式来实现当时高端的一个发展趋势。

嘉宾讨论

把脉商业地产现状 预判未来发展趋势

峰会圆桌论坛上,成都中海地产商业管理公司副总经理张炜、仁恒置地(成都)有限公司副总经理段光勋、华润置地成都公司助理总经理杨睿、三益中国院长助理、三益商业地产研究院院长袁威、成都嘉宝商业物业经营管理有限公司副总经理邵家桢、四川天奎实业副总经理胡雄峰等嘉宾就“商业地产的运营管 理”、“成都商业地产发展趋势”等话题进行了思想碰撞,把脉当下商业地产现状,预判未来成都商业地产发展趋势。

来源:四川在线-华西都市报

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